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点击:101 | 回复:0 经验交流 > TOP5操戈 保利的反拍 “回三”进行曲

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回复 楼主 发表于 2019-08-14 09:06


本以为已经固化的中国房企Top 5阵营,在央企保利发展(600048)的搅动下,平添变数。
近日,保利发布半年报业绩,以2526.24亿元的签约销售金额,在中报节点超越融创中国,位居第四。同时,与第三名恒大的销售业绩差距缩小至292亿,再度逼近前三。
2017年底,保利发展董事长宋广菊提出的,“未来两到三年回到行业前三”的目标,似乎正在越来越清晰。而在调控不放松,融资环境趋紧的大势下,央企保利似乎打奏着周期的“反节拍”,行进在“回三”的路上。
TOP5变数  保利超四赶三
2019的上半年,保利不是在前三,就是在“奔三”的路上。
2018年以560亿的差距败于融创位居第五的保利,今年一开年便率先发力,1月以单月336亿的成绩领先融创。
先发优势在上半年一直保持,截止今年6月,融创中国上半年实现合同销售金额约2141.6亿元,双方的差距由最开始的96亿拉锯至现在的384亿。
保利与融创成功交换位置,稳坐Top 4。
当外界意识到保利和融创的规模之争时,保利的眼中一直只有“前三”。
前两月,保利实现销售额670亿元,超过647亿元的恒大跻身前三。恒大不弱,3月以环比增幅154%的速度反超,拿下1196亿的累计销售额,夺回前三。
进入4月,恒大发力,4月和5月实现累计销售额1780亿和2315亿,超越同期保利的1471亿和1890亿,双方差距进一步拉大至425亿。
上半程的最后一战,恒大慢了下来。6月销售额同比仅增长0.4%。保利追击,以2526亿的战绩追赶2818亿的恒大,将差距缩小至292亿。
可供对比的是,2018年底,双方规模量级差距为1465亿,恒大要领先保利2个身位。

数据来源:企业公告,锋面News制表。至此,上半年保利实现增速17.33%,高于行业均值。克而瑞数据显示,上半年TOP100房企累计业绩同比微增4%,整体规模增速较2018年显著放缓。
上半年保利的增速为前五阵营中最快的,超过万科、碧桂园、恒大和融创。
保利在这一轮的周期变速竞赛中,能够成功向Top3发起群聊邀请吗?
从规模目标看,今年恒大要实现6000亿的规模,保利若要超越则需至少实现48%的增速。而保利去年的增速为31%,其在今年实现48%的增速难度不小。
从增速上看,若保持去年的增幅,保利今年将实现5303亿销售额;以去年10%的速度,恒大今年则会实现6064亿销售额。
以目前的情况,保利在今年超越恒大跻身前三有难度。倘若双方均保持均速前进,保利将在明年实现6894亿规模,恒大对应数据则是6670亿。猜测推算,保利有望明年“回三”。
央企的“反拍”节奏
在逆势周期下,拥有资金和成本优势的央企抓住窗口期,优势明显。
今年1-7月,公开资料显示全国房地产调控政策多达307次。融资方面,总量缩减、监管加强、信贷紧缩,房企融资环境空前险峻。
进入2019年,保利便加大融资力度,发行多笔低息债券。上半年,保利的资金成本仅 4.99%。1月21日,保利发行15亿元人民币3年期中期票据,发行利率3.60%,创下17年新低。3 月 25 日,保利发行 5 亿美元债券,票面利率为 3.875%。
目前,保利构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的融资体系。2018年底,保利累计发行权益融资工具 326 亿元、各类直接债务融资工具约 510 亿元;有息负债总额 2637 亿元,其中银行借款占比71%,直接融资占比超 15%。
8月7日,保利物业向港交所递交招股书,开启赴港上市流程。未来,保利物业将成为融资的另一套筹码。
保利的“反节拍”演奏,不仅表现在金融环境趋紧形势下的融资从容,还表现在逆势拿地。
今年1-4月,融资环境较2018年有所放松,房企借势拿地。中原地产研究中心数据显示,前四月38个城市卖地年内超过百亿,有21家房企拿地过百亿。
同期,保利在土地市场上的表现不温不火,1月份新增土地价值甚至没有进入百强。克而瑞研究中心数据显示,前三月保利的新增土地价值为104.6亿,排名第19。
进入5月份,严防资金违规流入房地产的23号文出台,房企遭遇融资“黑五月” 。同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额大幅下降52.07%。
而央企保利,此时凭借融资优势,于土地市场上攻城略地。5月份,保利共新增土地价值343.6亿,排名11。

数据来源:克而瑞CRIC,锋面News制表进入6月,保利拿地力度不减。仅在6月27日一天,其便接连斩获广州和合肥共5宗地块。其中,合肥的滨湖区宅地溢价率为53%,长丰县宅地溢价达54.54%。截至6月底,保利拥有待开发面积 7618 万平方米。
锋面News注意到,在保利发展半年报发布当日,董事会通过《关于2019年度投资计划的议案》,将 2019 年度投资计划从 2700 亿元调整至2900亿元。这也意味着,在整体市场景气度下行的背景下,保利仍将继续加大投资力度,为重回前三蓄势。


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