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点击:626 | 回复:1 谈股论金 > 深圳二手房成交大涨11%:卖家调价惜售毁约

数数道
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回复 楼主 发表于 2019-12-01 08:18

  • 日前,深圳市住建局发文调整普通住宅标准,由以往以房屋总价为门槛计税调整为现在以房屋面积、社区容积率为门槛计税。
            如今普通住宅标准调整已经接近三周,深圳楼市有哪些变化?
    深圳调整普通住宅标准二手房市场反弹成交火热
            从事房地产中介工作多年的夏振坤,最近变得十分忙碌,他告诉记者,自从深圳市普通住宅标准调整之后,带看和成交都很火爆,客户的入市意愿有明显增强。  
    深圳某地产公司中介 夏振坤:我们的看房量比之前成倍增加,以前我们9点开始上班,在公司里坐着先跟业主沟通一下。现在客户会提前一天或者两天约我们,今天9点我已经带了三批客户去看房。
            该中介人员的体会并非孤例,另一个片区中介门店负责人杨洋告诉记者,最近门店所有同事也都在加班加点带客户去看房,随着成交量大幅上升,手上的放盘量已经不多了,小户型基本都已经卖完。  
    据了解,深圳市地税局日前发布消息,从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年交易可免征增值税
            在此次调整当中,将原先“普通住宅”需要满足的容积率、面积、总价,三大标准改成了两项。而对于满两年,单套建筑面积在144㎡以下普通住宅,税费的影响主要体现在免征增值税和个税降低了0.5%
            央视财经记者算了一笔账:
            一套地处福田100㎡、市场价1000万、原价300万、购买满两年的房子,如果按照此前470万的非普通住宅标准,增值税大约要缴33万左右。但按照新规,11月11日后,将不再征收这笔33万的税。  
    中国城市经济专家委员会副主任 宋丁:整个征税标准上一次是在2015年的时候推出的,其实三年多以来没有做过调整,但是房价还在上升,那就意味着越来越多的房子,就是很多小户型都被按照豪宅去征税了。差不多是100套房子里面大概有70套要交所谓的“豪宅税”,非常不合理,其实相当多的小房子小户型是被“豪宅”了。  
    深圳中原研究中心数据显示,11月11日深圳调整普通住宅标准以来,深圳二手房市场交易量涨势凶猛。
            普通住宅标准调整第一周(11月11日─17日),深圳二手房总计成交1885套,环比上周增长4.81%;普通住宅标准调整第二周(11月18日─24日),深圳二手房成交量加剧攀升,达2094套,环比上周增长11.09%,成交面积171088平,环比上升10.68%。  
    深圳中原地产董事总经理 郑叔伦:第1周第2周可能就反应很热烈,但可能热度还是会往下降的,当市场上一些所谓比较优质楼盘,被吸收之后就又回到原来起点,新政会有一些刺激作用,但是到明年又回到一个比较稳的基础。我觉得深圳在目前房产市场还是以稳为基调,其它可能都是短暂波动,对整个长期走势不会有太大影响。



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回复 沙发 发表于 2019-12-01 08:19
  • 深圳降低普通住宅征收标准业主调价惜售趋势明显
            不过,在深圳减税降费之后,市场却频频出现部分业主借机涨价的消息,更有购房者称“税费是省下来了,但是羊毛出在羊身上,最后还是加价给了买家。”  
    深圳市民马女士,想购买一套80多平米的小户型,但由于首付加税费整体费用太高,她一直在观望,直到最近深圳调整普通住宅标准,马女士准备近期出手购房。  
    深圳市民 马女士:价钱在500万左右,首付也很高,要200多万。现在取消税费之后,也有中介跟我算过,现在首付只要150多万,税费现在只是五六万。  
    不过随着普通住宅标准调整,深圳多个区域二手房成交量大幅提升,不少业主出现了调价、惜售,甚至毁约等现象,这也增加了买方的焦虑情绪。不少中介表示,过去挂牌还可以调低5%-8%左右,政策出台之后,部分卖家表示“一分也少不了”,议价空间明显收窄了。  
    深圳某地产公司中介 杨洋:在这种政策利好的情况下,业主方的议价空间没有像以前有那么大,经常也会出现业主会反价甚至没有谈价的空间,这种情况发生。
    深圳某地产公司中介 夏振坤:旁边小区的一个客户的房子总价是890万,跟业主之前聊好了,新政出来过后,业主就给我打电话,那时候还没有交订金,也没有签合约,业主跟我说,房子可能要涨一涨,调到900万,低于900万不卖。
            深圳福田中心区某地产中介陈荣告诉记者,目前他所在的片区大约有10%-20%左右的业主已经上调了价格,上调幅度在税费的一半左右。144平方米或以上的单位和单身公寓、一房一厅那些本身就达不到非普通住宅标准的,则没什么动静。  
    深圳某地产公司中介 陈荣:业主现在正在卖的就是还没跟买家签合同的那种,相对说有5%的涨幅。比如,中银花园之前85平米的基本上都是在450万元,免“豪宅税”之后,价格基本上都是在470万元、480万元这个样子,也是看朝向,可能高一点的都能达到500万元了。  
    根据深圳中原研究中心监测,普通住宅标准调整的第一周,有51.52%的二手房源上调了报价,第二周报价上升的房源占比为49.66%,较前一周减少了1.86%。
            仅盐田和龙岗二手住宅报价回调,其他区域二手住宅报价继续上升。其中南山二手住宅报价上升2.08%,上升幅度最大。普通住宅标准调整第一周(11月11日─17日),深圳二手房成交均价为55135元每平米,环比上涨5.1%;第二周(11月18日─24日),深圳二手房成交量加剧攀升,成交均价53007元每平方米,在成交量上涨的背景下,价格反而环比下降了3.9%。  
    深圳市房地产研究中心主任 王锋:基本上这次我们调整普通住房标准,成交二手房的量最大的就占了53%,最大量是均价在300万到500万之间,300万以内的还占了20%。这个说明了大量的是低价位的住房成交,是普通刚需家庭购房,这样把全市的均价价位给拉下来了。
    普通住宅标准调整刺激楼市热点城市有望跟进
            深圳调整普通住宅标准消息发布后,楼市再次出现一拨成交小高潮,接下来哪些城市会跟进?房地产市场未来走向如何?  
    11月15日,国家统计局发布全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,10月份二手房均价下调城市多达35个,上涨城市31个。统计发现,10月份全国二手房涨幅均值为0.1%,为2018年2月以来首次进入“偏冷区间”。而在各城市中,深圳表现突出,尤其是对比其他三个一线城市来看。国家统计局发布的数据显示,10月北京、上海、广州二手房价环比涨幅皆为负,唯独深圳保持了一个百分点的增长。
    深圳市房地产研究中心主任 王锋:同比涨幅来看,深圳还是处于一个中游的位置,基本上属于比较理性的。总体来看,三年的调控,深圳房产市场从开始是紧控,到现在稳定,市场上对于房地产市场稳定健康发展的这个预期是形成了。
            我们一方面既要抑制市场过度投机,抑制房地产泡沫,但是同时也要差别化,实施各项调控政策,要保护老百姓合理的住房需求,特别是刚需购房需求要保护。  
    普通住宅标准调整,进一步刺激深圳楼市,业界预测热点城市有望跟进。
    11月19日,上海市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知,表示即将到期的上海普通住宅标准将继续实施,有效期延长至2024年11月18日
            北京市住建委近日回应网友提问时表示,目前北京还没有具体修改普通住宅标准的时间。
    中国城市经济专家委员会副主任 宋丁:从目前上海和北京反映过来的情况来看,似乎目前还没有急于调整。每个城市情况都不太一样,现在国家的政策也是因城施策,上海有上海的情况,北京有北京的情况,它们可能暂时不动,我个人认为它们到了一定阶段,这些其它的城市也可能会根据自己的城市情况,来调整整个“豪宅税”的征收标准,这是一个大势所趋。
            进入10月以来,A股房地产上市公司陆续发布了今年前三季度业绩报告。根据易居房地产研究院日前发布的报告,截至今年三季度末,20家A股上市房企存货规模达29309.9亿元,环比增长8.4%,同比增长16.2%,同比增速较二季度回落,仍处于历史较低水平。同时,存货去化周期为13.6个月,环比增长4.6%,同比增长8.7%。  
    深圳中原地产董事总经理 郑叔伦:最主要原因可能是现金流比较紧张,包含它融资成本大和融资会比较困难,所以对开发商来说,可能它会比较难去运营,特别是你发现全国很多土地拍卖也会出现流拍的情况,比如说大的企业手上也比较多的土地储备,不需要再去搏了。对一些小的开发企业,它根本没有实力去竞拍,土地的价格也没有回落,所以,今年对于整个开发企业可以说是冰火两重天。



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